環(huán)京樓市的霸州房價(jià)從18000暴跌到8500元/平方米，如何看待這個(gè)問題？
相信最近在關(guān)注房產(chǎn)人的朋友圈里，這張圖傳的很火，據(jù)我所知，一年前這個(gè)樓盤的確賣到1萬4，現(xiàn)在9000左右，可能還算霸州情況較好的樓盤，有些樓盤降價(jià)更狠。
這事兒我之前就在微博里說過，如果有朋友真的想在環(huán)京區(qū)域買房，盡量選擇能住的，往返北京便利的區(qū)域，但整體來說，環(huán)京河北這幾個(gè)區(qū)域，現(xiàn)在不太建議買。
就這還有銷售人員給我發(fā)***，一個(gè)銷售處里全是人，這也甭蒙我，這事兒我也不說穿，就一句話，霸主乃至整個(gè)環(huán)京樓市，現(xiàn)在是涼了。
再來說說環(huán)京為啥涼了，去年炒的最熱話題是燕郊房價(jià)腰斬，其實(shí)霸州和燕郊一樣，屬于北京人口外溢的承接地，但對工作在北京的人來說，燕郊遠(yuǎn)比霸州更有居住需求，霸州更多的還處在概念上的需求（未來同城化實(shí)現(xiàn)的話），因此從需求上來說，霸州本身抗跌性就較弱。
再說政策，燕郊也好，霸州也好，都處在限購政策之下，外地戶口沒有三年社保根本沒法買，盡管開發(fā)商想了一些辦法，但是不太靠譜，所以不是不想買，是沒法買，3年社保，基本上干掉了90%以上的購房者，所以你不降價(jià)誰降價(jià)？
霸州屬于環(huán)京樓盤之一。暴漲主要還是環(huán)京樓市的外溢效果。但是其實(shí)質(zhì)霸州就是圈傻子的。
和其他環(huán)京樓市還不一樣。環(huán)京樓市其實(shí)是三個(gè)熱點(diǎn)，冬奧會，通州和新機(jī)場，各有各的優(yōu)點(diǎn)。而霸州岑熱度，想攀附雄安。
可是買房子韭菜倒是應(yīng)該知道，首先霸州沒有其他環(huán)京地區(qū)的特點(diǎn)，其中最主要的是發(fā)展面積。雄安新區(qū)在地域上什么特點(diǎn)，四面平原，沒有發(fā)展限制。在一個(gè)近乎于無限供給的土地面積，全部蓋滿了可以裝一個(gè)省的人口進(jìn)去，其地產(chǎn)投資的上升空間是有限的。
其次，霸州的位置，屬于天津北京保定的中心點(diǎn)，這里就涉及到投資周期多久。怎么也要保定發(fā)展起來后，形成外溢，才能真正支撐起霸州來。而過去幾十年了，北京天津近在咫尺，也就120公里，天津不是承接北京市的外溢，反而是在輸血。也就是說，在雄安吃飽之前，霸州肯定是輸出而不是輸入***。感覺一下，不知道我退休能不能看見霸州霸起。
其三，也是最重要的一點(diǎn)。雄安，屬于世界級的創(chuàng)新性城市，或者說是試點(diǎn)。嘗試一種全新的城市模式。其優(yōu)美可能超過我們的想象，但其立足點(diǎn)，中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)，一個(gè)是不賣房子，第二是低租金。有免費(fèi)或者說是低價(jià)的房子在雄安，為什么我們要去霸州買房子？而所謂的霸州到雄安的距離不是優(yōu)點(diǎn)反而是硬傷。人寧愿去雄安租新式城市的房子，享受其世界頂級的城市服務(wù)，而不會去霸州住著遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如北京的房子。當(dāng)然也有個(gè)例，可能未來霸州就是雄安人民的鄉(xiāng)村旅游。
所以，霸州短期看，不管其房價(jià)漲跌，其都屬于典型的投機(jī)。其特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)宏觀發(fā)展方向不明（雄安外溢的影響），城市定位不明（和雄安屬于支撐概念還是輔助，還是輸血）。單獨(dú)就房地產(chǎn)而言，則存在下跌容易漲價(jià)難。短期的暴漲暴跌正好說明了其投機(jī)的屬性。
最近瘋傳孔雀 城霸州某項(xiàng)目房價(jià)腰斬的消息，的確引起了安家融媒的關(guān)注。在國家落實(shí)房子是用來住的而不是用來炒的這個(gè)新定位前提下，在環(huán)京迎來比較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，如果這里的房價(jià)還繼續(xù)大漲那顯然是不妥的，所以房價(jià)回落也是理所應(yīng)當(dāng)。但是究竟房價(jià)有沒有掉到那么嚴(yán)重的程度呢？安家融媒不想去辯駁什么，只想說對于有人報(bào)道的房價(jià)打?qū)Π氲南ⅲ赡苡悬c(diǎn)言過其實(shí)，甚至不明真相，誤導(dǎo)大眾。
據(jù)安家融媒調(diào)查了解到，霸州普通住宅最高也就12000元/平，別墅18000元/平，因?yàn)檎{(diào)控原因，很多人被限制無法買房，由于開發(fā)商搞促銷，部分普通住宅全款8500元/平，所謂的腰斬應(yīng)該是跟別墅相比了，參照物選錯(cuò)了，自然也就得出錯(cuò)誤的結(jié)論。
當(dāng)然我們不是唱漲樓市，而是客觀評價(jià)。對于當(dāng)下房價(jià)的回落，購房者是不是不能買房了？ 首先，我們該如何看待當(dāng)前房價(jià)的回落，這個(gè)很重要，對于炒房者肯定已經(jīng)難有吸引力，為什么？因?yàn)樽⒍ǚ績r(jià)很難再大漲，如果平穩(wěn)的上漲你可以接受當(dāng)然你盡管買。而對于大多數(shù)普通剛需來說，無需關(guān)注房價(jià)的未來，在房地產(chǎn)穩(wěn)定大局下，房價(jià)不可能大起大落，也就是說你需要就買，指望過去買套房就能暴富可能不太現(xiàn)實(shí)。
剛開始看到這個(gè)標(biāo)題，確實(shí)很有吸引力。于是也在網(wǎng)上了解了一些情況。
霸州在哪里？
霸州位于河北省，屬于廊坊代管縣級市。這些都不是霸州熱門的標(biāo)簽。下圖是北京至雄安新區(qū)城際鐵路初步示意路線圖，從圖中我們就可以看到城際線路上規(guī)劃有霸州站，并且霸州是距離雄安最近的一個(gè)城市站點(diǎn)。
霸州房價(jià)到底多少？有18500嗎？
專門從房產(chǎn)網(wǎng)站了解了一下，如下圖，確實(shí)有1.85萬的房子，但是更多看到的是9000-11000的房子。所以問題的標(biāo)題有點(diǎn)夸大其詞了。
霸州房地產(chǎn)政策如何？
2017年5月份，河北省***發(fā)布了河北對購房資格規(guī)定：外地人在環(huán)京和環(huán)雄地區(qū)購房必須提供三年社保或納稅證明；本地人購買最多三套，首套房產(chǎn)首付至少3成，二套商貸首付至少4成，二套公積金貸首付至少6成，三套房停止商貸。從以上政策也可以看出河北省***把環(huán)京環(huán)雄區(qū)域房價(jià)嚴(yán)格控制，下圖也列出2017年河北省各大城市房價(jià)及趨勢也可以說明。
為什么會出現(xiàn)降價(jià)銷售的情況？
從上面所說到的河北省***嚴(yán)控房價(jià)的政策，從市場對政策的反應(yīng)可以說明：在河北，環(huán)京和環(huán)雄區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)玩法已經(jīng)變了！不再是供不應(yīng)求，隨意炒作的情況！這也是這些地方的房地產(chǎn)開放商不愿意看到的。在開放商看到市場在環(huán)雄區(qū)域就像進(jìn)了冰窖似的，自己投入的資金是無法迅速回款的，這樣對房地產(chǎn)企業(yè)是致命的！
所以這些房地產(chǎn)企業(yè)就會選擇降價(jià)促銷，目的并不是市場價(jià)已經(jīng)開始降價(jià)了，只是開放商在這里耗不起了，要盡快回籠資金抽身！
基本情況如上述，國家對于雄安新區(qū)及其周邊的房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)控，也是國家的政策試點(diǎn)。我們這些遠(yuǎn)離京城的人也就暫時(shí)是只能羨慕了！
有日本和美國當(dāng)時(shí)房子暴跌的歷史做借鑒和參考，***絕對不會也不敢讓中國重復(fù)美日的歷史，但是現(xiàn)在的房價(jià)超過國民的承受能力也是事實(shí)，所有中國的房價(jià)將來不會在出現(xiàn)暴漲了，更不會暴跌。***應(yīng)該是一邊打壓一邊支撐的緩慢往下控制。 現(xiàn)在的房子跟以前的房子有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別（那就是老房子普遍達(dá)不到七十年產(chǎn)權(quán)時(shí)就被***了，所以對于七十年產(chǎn)權(quán)的理解和認(rèn)識，所以買房子大多都是忽略這個(gè)關(guān)鍵性問題的。但是將來的房子卻不一樣，現(xiàn)在建設(shè)的房子都是經(jīng)過市政、規(guī)劃安排的，這樣的房子會規(guī)劃的很合理，不可能出現(xiàn)那種今年剛建好，明年就礙事的情況。 而且樓層太高，一塊小小的地皮可能會有上百戶人，根本拆不起。以前的房子最多五六層，補(bǔ)償不了多少錢，現(xiàn)在的房子隨便拆個(gè)高層，可能就是幾億的補(bǔ)償款，哪個(gè)開發(fā)商還能拆的起。。。既然拆不起，將來的房子就要全部面臨七十年產(chǎn)權(quán)問題）
