100萬(wàn)公積金和商貸差多少？
差挺多的。按照30年***計(jì)算的話，公積金***利率3.25%，商貸利率5.2%計(jì)算為前提，等額本息商貸每個(gè)月需要還款5491.1元，總還款1***.67萬(wàn)元，公積金***每月還款4352.06，總還款156.67萬(wàn)元。30年下來(lái)商貸比公積金要多還41萬(wàn)。而且每個(gè)月多還1139.04元，每月壓力變得更大了。
***設(shè)辦的是二十年房貸，公積金貸利率3.25%，商貸執(zhí)行利率是4.65%加85基點(diǎn)，也就是5.5%，***取等額本息還款法，那一百萬(wàn)公積金貸要交的總利息是361269.83元，一百萬(wàn)商貸要交的總利息是650929.54元，商貸比公積金多了289659.71元利息，公積金***買房比商貸很劃算。
對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，全款買房和***買房有什么區(qū)別，公積金***和商業(yè)***有什么區(qū)別？
一、對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，全款買房和***買房的區(qū)別還蠻大的。主要體現(xiàn)在如下幾方面：
一是資金上的流動(dòng)性不同。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，全款買房可以在確定的時(shí)間內(nèi)收回售房資金，保證及時(shí)回籠現(xiàn)金，保持整個(gè)企業(yè)資金的流動(dòng)性，盡管有一次性全款折扣比率，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果資金回籠不及時(shí)，向銀行申請(qǐng)***所支付的相應(yīng)財(cái)務(wù)費(fèi)用也不低的，能夠快速回籠資金減少資產(chǎn)負(fù)債比率，總體還是合算的。而按揭***是在客戶簽訂合同、支付見(jiàn)房首付款后才能往向向銀行提交資料、辦理申請(qǐng)手續(xù)等，而且***要經(jīng)過(guò)銀行人員的調(diào)查、審核、審批、抵押、發(fā)放等環(huán)節(jié)，再者銀行發(fā)放按揭***也是有條件的，必須要求房屋建設(shè)要達(dá)到封頂狀態(tài)才能發(fā)放，這在售房與***發(fā)放之間存在著不少的時(shí)間，一般來(lái)講***到位要一至兩個(gè)月，***方式下資金回籠速度比全款購(gòu)房收款明顯慢了許多。
二是擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)性不同。在辦理住房按揭***時(shí)，銀行都有與各開(kāi)發(fā)商簽訂合作協(xié)議，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)住房***要提供階段性連帶責(zé)任擔(dān)任，而且還要按照***金額的一定比例繳存保證金，一般在1－10%，此部分資金要存放在開(kāi)發(fā)商設(shè)立于銀行的監(jiān)管賬戶內(nèi)的，是不能使用的。一旦業(yè)主在還款期內(nèi)如出現(xiàn)逾期未還等違約事項(xiàng)時(shí)，銀行則會(huì)根據(jù)之前的協(xié)議來(lái)扣劃用于擔(dān)保代還客戶逾期未還的***。無(wú)形之中會(huì)增大開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)支出，增加擔(dān)保成本。而全款買房收款則不存在此問(wèn)題。
三是服務(wù)的效率性不同。客戶全款付款買房后，開(kāi)發(fā)商根據(jù)購(gòu)房合同約定就只要協(xié)助辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事項(xiàng)。而***買房，則按揭手續(xù)一大堆，要收集客戶的申請(qǐng)***的相關(guān)資料，送交銀行，跑產(chǎn)權(quán)中心，等等，需要安排人員配合客戶、銀行辦理相關(guān)手續(xù)，增大工作量，增加人力支出，相應(yīng)降低了工作服務(wù)效率。
二、對(duì)于公積金***和商業(yè)***之間的區(qū)別。對(duì)于申請(qǐng)***人來(lái)講，最大的差別就是***利率水平不同，相應(yīng)的所承擔(dān)的利息成本就不同，公積金***利率5年以下為年利率2.75%，5年期以上為年利率3.25%。而商業(yè)性***按現(xiàn)在的LPR計(jì)算，至少達(dá)4.65%以上，再加不同的加點(diǎn)基數(shù)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，公積金***和商業(yè)性***基本上沒(méi)有差別，***手續(xù)、流程、時(shí)間、效率等方面基本相當(dāng)。從個(gè)人角度來(lái)看，主要還是***發(fā)放時(shí)間上有些許的差別，因?yàn)楣e金***在不同的地方有不同的額度限額，對(duì)于眾多商品房購(gòu)買業(yè)主來(lái)說(shuō)，僅申請(qǐng)公積金***是不夠的，這樣需增加商業(yè)性***，兩種貸種分別辦理或是組合***，就會(huì)增加***的辦理時(shí)間。而純商業(yè)性住房***基本上能夠按照額度滿足辦理，一次性流程操作，效率上會(huì)更佳些。
全款買房和***買房相比，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在資金使用和投入人力等方面是不一樣的。
本人在房地產(chǎn)企業(yè)任職財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人十幾年，正好對(duì)這個(gè)問(wèn)題比較了解，所以詳細(xì)解讀一下，你就會(huì)明白了。
1、全款買房，手續(xù)簡(jiǎn)單，收款速度快；***買房，手續(xù)繁瑣，收款速度慢，而且加大了開(kāi)發(fā)商的工作量。
全款買房，客戶按合同約定繳清房款即可，一般這個(gè)時(shí)間過(guò)程不會(huì)很長(zhǎng)，而且手續(xù)簡(jiǎn)單。
***買房，開(kāi)發(fā)商首先需要與合作銀行簽訂按揭協(xié)議，向銀行報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)表、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證、股東會(huì)決議、項(xiàng)目可研報(bào)告等等一大堆資料，銀行審查通過(guò)后，再與開(kāi)發(fā)商簽訂按揭合作協(xié)議。協(xié)議簽訂之后，客戶才可以到合作銀行辦理按揭***；與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有合作協(xié)議的銀行，客戶是不能去辦理按揭***的。
大多數(shù)開(kāi)發(fā)商，為了方便客戶，都會(huì)同時(shí)與幾家銀行簽訂合作協(xié)議。這樣，在銀行按揭額度緊張時(shí)，開(kāi)發(fā)商也可以有更多的選擇余地，不至于一棵樹(shù)上吊死。
同時(shí)向幾家銀行提供按揭合作所需的資料，還要與銀行談***保證金的比例等等其他問(wèn)題，這無(wú)疑加大了開(kāi)發(fā)商前期的工作量，特別是財(cái)務(wù)人員的工作量。但這還僅僅是開(kāi)始，真正麻煩的還在后面。
客戶繳齊首付款后，雙方簽訂商品房買賣合同。在合同備案的同時(shí)，要求客戶要求客戶準(zhǔn)備銀行按揭資料，什么戶口本、***、收入證明、首套房證明資料。在商品房銷售合同備案好之后，再將收集齊的客戶資料交至按揭銀行。銀行審查客戶資料，這個(gè)過(guò)程中可能需要不斷地補(bǔ)充其他資料。所以，單就辦理手續(xù)而言，比全款買房麻煩得多，而且辦理時(shí)間也較長(zhǎng)。
我這說(shuō)的還是主動(dòng)性比較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，不少開(kāi)發(fā)商在商品房銷售合同備案好之后 ，直接將合同交給客戶，讓客戶自己到銀行辦理按揭手續(xù)，這樣操作所需時(shí)間就更長(zhǎng)了。
***買房，萬(wàn)一遇到銀行按揭額度緊張就更麻煩了。明明客戶手續(xù)全部齊全了，但由于銀行無(wú)錢可貸，放不了款，開(kāi)發(fā)商更急啊。財(cái)務(wù)整天需要跑銀行，找個(gè)貸部門負(fù)責(zé)人要額度。辦個(gè)業(yè)務(wù)像求人似的，心里真不爽啊。遇到銀行有什么金融產(chǎn)品需要推銷時(shí)，你還不得不買幾萬(wàn)元的意思一下，以求盡早放款盡管公司可能并不需要。
2、***買房，開(kāi)發(fā)商按揭保證金使用受到限制；全款買房則不存在這個(gè)問(wèn)題。
***買房的客戶，資金雖然是發(fā)放到開(kāi)發(fā)商的銀行賬戶上了，但并不是所有的資金隨意使用，銀行需要凍結(jié)開(kāi)發(fā)商的部分資金作為按揭保證金，在客戶沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，以房產(chǎn)抵押之前，按揭***是開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保的。在此期間，如果客戶沒(méi)按約定還款，銀行直接從開(kāi)發(fā)商按揭保證金賬戶扣款。一般住宅按揭保證金為***額的5%左右；商鋪按揭保證金為***額的10%左右。
比如：一套住宅按揭***100萬(wàn)元，一般銀行直接將其中的5萬(wàn)元放到按揭保證金賬戶，這個(gè)賬戶里的資金，在釋放之前開(kāi)發(fā)商是不能使用的。
按揭保證金什么時(shí)候才可以使用呢？需要在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)商為客戶辦理好房產(chǎn)證，然后拿房產(chǎn)證去辦理抵押登記手續(xù)。抵押登記辦好之后，相關(guān)保證金才可以釋放到開(kāi)發(fā)商的一般賬戶，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商才可以使用按揭保證金。正常情況下，從客戶買房到辦理好按揭保證金釋放手續(xù)，應(yīng)該有兩年以上的時(shí)間吧。全款買房呢？則不存在這個(gè)問(wèn)題。
正是由于按揭***手續(xù)繁瑣，放款時(shí)間長(zhǎng)，保證金擔(dān)保時(shí)間較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商需投入的人力相對(duì)較多等原因，因此更鼓勵(lì)客戶全款買房。對(duì)于全款買房的客戶，一般比***買房的客戶，房?jī)r(jià)可以優(yōu)惠2%左右。
至于公積金***和商業(yè)***，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，基本沒(méi)有什么差別。但少數(shù)地方，公積金***額度有限，審批不僅時(shí)間長(zhǎng)，而且特別難。因此，一些開(kāi)發(fā)商明確表示，商品房不銷售給擬辦理公積金***的客戶。
